海淀幸福里测评海淀山后唯一不限价商品盘,

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

8大问题，灵魂拷问

1、地铁交通，咋样？

先说地铁，一东一西，两条线路。

西侧是16号线永丰站，尽管众多“大V”都说1.5km，但一休亲测实际距离要2.2km左右，5分钟是不可能走到的，别被忽悠了。

东侧是昌平线生命科学园站，直线距离3km，开车的话10分钟，但要走北清路。稍微懂一点海淀的，就能明白，堵车的情况是经常发生的，有种“后厂村路”的感觉。

沿着北清路再往东，其实可以到朱辛庄地铁站，车程6.5公里，这里也有昌平线，也是是8号线的始发站，贯穿南北的一条重要地铁线，大体沿着北京中轴。

16号线的西苑到北安河部分，一共10站，已于年底通车。南段一共19座站，途经丰台、西城、海淀3个重要的行政区，是北京一条建设中的南北向干线，在建阶段，最新消息是可能在年底全线通车。

公路方面，海淀幸福里南侧紧挨着北清路，这是东西向的主干路，向东一直可以到未来科学城。

南北向，两条主要高速：京藏和京新，基本是妥了。

项目东侧临近友谊路，看似不起眼，但却能大大提高幸福指数的一条路。

尤其是在中关村软件园、西二旗上班的朋友们，开车5.5-7公里基本就到，联想、百度、网易、新浪、腾讯的意向买房高管们，不要错过。

公交方面，路公交车可以直达中关村。在大牛坊南口坐，可以到五道口。

一休大实话：

有车过得舒服，没车不太理想。

虽然改善人群不太可能天天坐地铁，但地铁终究也还是越近越好。有没有和用不用，这是两码事。

到地铁的距离，不能算是特别称心如意吧，算是瑕疵。

要是在永丰和用友产业园工作的话，步行即可。软件园附近的话，通勤时间也非常舒适了。

2、区域地段，咋样？

如果依然是用环线角度思考的话，这里是北五环外。但北五环强过南三环，大家应该对这个概念不陌生吧。

海淀幸福里所在的位置属于中关村科学城北区，是全国科技创新龙头。这里也有北京最强的产业，而产业往往才是周边房价最有利的依托。

楼盘直径1.5公里范围内，有永丰产业基地、生命科学园、北京航天城。4km外，就是中关村软件园。这4大产业集群，共计多家中大型领军科技企业，产值轻松过万亿规模。

产业越庞大越完善、层次越高、房价就越稳，才最具备房价猛增的必备要素。四字概括：领涨止跌。

周围很成熟，基本都是10年开外的二手房了。楼盘四周无重大不利因素，只有最南侧的部分房源靠近主路，会有吵闹的问题。

一休大实话：

海淀有啥优势？附近是否有发展？大环境咋样？

这种问题，对于这个楼盘的意向客户来讲，应该是不太会花时间思考的，比较明显。虚的就不扯了，一休重点说说微观地段吧。

北地块的东侧，有三个小地块，据说也是这次开发商需要配建的。由北到南一次是：F3多功能用地（预计是派出所以及商业）、医院、养老机构。

好在是在另一侧，中间是绿化相隔，预计不会有太多影响。

清华大学附属中学永丰学校(小学部)目前的位置是在用友产业园南侧，案场销售说要搬迁到海淀幸福里项目北地块东侧这块空地。

但坦诚的讲，一休查阅了相关资料，并没有找到。了解这件事的朋友们，可以在评论区说说。

以挑刺儿的眼光来说，这里是海淀北部区域。从环线的角度讲，其实比很多昌平的区域都要远一点。也不是老海淀，学区的话肯定是相对差点意思的，不是顶级学区。周围也缺乏知名大学，不具备学院路那种学术氛围。

但这里依然是海淀，先天优势太大，稳稳压制北京大部分地段。北部也确实是海淀目前主要发展的方向，居住环境理想，上风上水。

3、价格，值吗？

这次咱们先说价值，再说价格。

有一句话，很有名，很多北城人民经常念叨：“海淀不盖房，昌平不修路”。

只埋头发展产业的海淀，素来是缺房的，尤其是新房。

那些10万+优质学区房，其实基本也都是20年-40年房龄左右的老房子，如果是次新房＋顶级学区，那绝对要奔着12W＋了，而且还都是大户型，产品设计也大多比较糊弄，照样卖的不会差。

现阶段，要是房山、门头沟的盘叫嚣说不愁卖，那绝对是忽悠。要是亦庄、通州的盘说不着急卖，那也不太现实。唯独海淀，只要楼盘别太作死，别动不动起价多万，那真滴是可以说“不愁卖”。

于是乎，西山锦绣府强制捆绑着仓储和车位，依然脱销。

海淀楼盘供给少，直接利好了石景山和昌平，强大的需求外溢到了这些区域。

说点数据，这是一休擅长的。-的十年，海淀建商品房地块，只有14宗。

时间再拉近一点，年-年的供给的6块土地，全部都是限竞房，也就是说要符合政策，70%房源在90㎡以下，算是刚需盘。

改善需求持续被压抑了多年，直到今年，海淀供给了4块纯商品房地块，其中两块就是华润海淀幸福里。

另外两个盘，由两位豪宅专家、北京口碑王者融创和金茂打造，已经开售，案名分别为融创香山一号院和颐和金茂府，不多说，只说价格。12W单价，均价万，还都卖的挺好，甚至颐和金茂府在刷新了首开速度的情况下，竟然把首开业绩也刷新了，当日50多亿销售额。

附近新房有两个项目，冠城大通百旺府和首创天阅西山这两个盘，都是现房了，售价7.5-8.5万。都不是太理想的居住社区，要不然就是有自住型保障房，要不然就是有大量回迁户和安置房，产品、品牌、服务等方面都是无法和海淀幸福里抗衡的。

一休大实话：

这是海淀永丰核心板块最后一块住宅用地，这也是海淀山后区域唯一纯商品房新盘。

这也是华润旗下的“幸福里”品牌在北京的首个作品，不管是体量规模，还是产品系的选择，预计华润都是比较重视的。

幸福里是央企巨头华润的高端产品线，品质甚至比橡树湾和九里系列都要再高一个级别。

而且物业服务也是华润物业T档，这是他们的最高档次。北京还有一个盘，也是T级物业，就是二环的华润昆仑域。

还算理想的地段，加上这么高的定位标准，其实很多人预测，幸福里要起码卖到9万。但目前开发商披露的信息来看，价格要再划算一点，8万多，还是挺值的。

4、生活配套，方便吗？

最近的商圈是中关村一号商业街区，1.3公里左右。

医院：医院是解放军第医院航天城临床部，其他的就要去生命科学园里面了，那里有北大医疗产业园。医院、医院、医院北院都在这里。

教育方面：中科院幼儿园、清华附中永丰学校小学部、中关村第三小学科技园分校、红英小学唐家岭分校、清华附中永丰学校，人大附中航天城校区。

海淀幸福里项目本身也配建了24班的幼儿园，上学的问题不用发愁。

一休大实话：

之前有收了广告费的软文说：项目周围还有人大附西山学校和中学温泉学校，虽然没说能上，不算彻底黑心，但很明显就是在蓄意诱导。

一休认为，其实最稳妥的就是清华附中永丰学校的小学和中学也就基本够用了，比较兜底。

北京的学校现在都是商业集团化、名校分校化，但其实品牌和学校师资力量确实是一方面，生源和周边居民家长的层次也是极为重要的。而海淀的中考高考成绩好，其实也是源于家长们自己努力，海淀不缺教育氛围，考虑到周围如此高端的产业结构和居民结构，就不可能差。

海淀北部，确实是海淀这几年发展最猛的位置。商业和医疗配套其实先天情况不算理想，有些不太足。但好在规划利好持续兑现，政府也再扭转这个局面，毕竟北部的产业已经起来了，生活需求明显。

是典型的：先有需求，再提供配套的位置，非常良性。

海淀北部医疗中心马上开建，位置在西北旺地铁站旁边，距离海淀幸福里直线距离3.2公里，比较便捷。医院联合体，由北医三院北部院区、海淀妇幼北院区组成的，将提供张床位。

况且直线距离1.7公里，紧急情况去京新高速旁边的医院完全可以。水平别担心，号称是“五星酒店式”，占地44万㎡，1张床位。医保定点，人少环境也好，没别的缺点，就是贵。

医院的优势学医院、医院、医院、医院、医院医院共同打造。

海淀北部的商业购物环境，也铁定是要上两个台阶的。华润集团的另一个身份其实也是商业购物中心的顶级巨头，已经敲定了16号线西北旺站东侧的地块，这里将会是一个万象汇广场，10万㎡的商业中心，预计年底就竣工。

中粮集团的大悦城，也落子海淀北了，就在故宫北院对面。这是继西单、朝阳、石景山后北京第四座大悦城。总建面18万㎡，年初投入使用。将在今年年底，先开放半室外大型主题商业街区“悦界”。

这两个在建商业大项目，直线距离都是3公里。不仅上风上水居住条件舒适，商业生活也能如此丰富，一休很看好。

5、户型，好吗？

四种户型，较为清爽，目前㎡以上的还可以冲，㎡及以下的早已售罄。

先说98㎡的C户型三居：很遗憾，没能做成3面宽，毕竟这是起始户型了，项目的门槛户型。整体还是比较刚需的，亮点部分是南向卧室的凸窗，以及可以放洗衣机的小家政间，上面还可放隔板，多出来不少储物空间。全部一梯两户。

槽点方面，不是2卫，是1.5卫，而且还都是暗卫。餐厅位置对着厨房，户型北向面宽不太足。只有2号楼是南北的，其余#3、#4、#7都是东西的。

㎡A户型，4室2厅3卫。三面宽朝南，南北通透的，两梯两户。动线合理，厨房餐厅客厅一条线上，主卧次卧都算是套房设计，隐私性好，但这两个卫生间都是暗卫。

大四居分布在#1、#5、#6这三栋，都是比较理想的位置。

其余两个户型都是㎡三居，南北通透，两梯两户。

B户型，更加中规中矩的三居，三面宽朝南。动线合理，通透性强，更为方正，但厨房油烟味可能飘进餐厅。

D户型，两面宽朝南，但都是东边户，主卧超大落地窗，客厅是大面积朝东的，°采光，通风也会理想。双明卫，北向次卧朝东和朝北，双朝向。

除了98㎡的是2.9米层高，其余都是3米。

一休大实话：

但从户型设计的角度来说，按照传统眼光看，那其实很一般。但也不能说不好，不能说差，毕竟产品级别还是在那摆着的，底线也是中等水平。

好在开发商从装修层面进行了找补，高标准精装交付，全部采用品牌物料。注重实用，收纳空间也做了升级。还送配置了全热交换器的新风系统＋中央空调＋全屋地暖（包括厨房卫生间）。

现在的北京市场，大部分都是局部升级，而海淀幸福里从空气、饮水、温度、光线、餐厨、噪音、卫浴等7大维度体系化的升级优化，比较难得。

再讲一些小细节：

1、冰箱单独走线，不在家的时候可以随意断电。

2、三层双中空Low-E玻璃，内开内倒两种方式。

3、纳米材料的墙面，医用环保抗菌的那种，特别便于打扫。厨房和灶台的污渍，或者孩子乱涂乱画也都会很好打理。

4、提前做好的窗帘电动轨道。

5、衣柜精灵。高效灭菌、24小时恒温、防潮防霉、除螨、远程智控、安全环保。

6、vrv空调系统开启户式多联机模式

7、前置过滤器和末端超滤净水系统

8、橱柜为海格或同档次进口品牌；垃圾粉碎器、水龙头、水槽采用的都是弗兰卡或同档次品牌；燃气灶、抽油烟机、洗碗机、微烤一体机等为博世或同档次品牌。

9、淋浴间地面为抬高石材，有导水槽的那种五星酒店式。

6、楼盘设计，合理吗？

整个楼盘分为南北两个地块，规划总用地面积：约㎡，合计住宅总建筑面积：约㎡。

一共23栋楼，8层-15层，大型社区项目。

首期开盘北侧的9栋，套房源。

整体呈现现代简约风格，标配双入户大堂。45-60米超大楼间距和7.2-14.9米景观面宽，景观视野理想，且通风和采光也很棒。

纯人车分流，人车分流的出入模式，出入口分布在东侧5#、6#楼以及1#、2#楼之间。

外立面以简约横线条为主，金属铝板外墙＋大面积玻璃和石材的立面构成，增加了开窗面积。金属铝板有三种颜色，浅灰、中灰、深灰自然过渡，科技感十足，这也是目前国外豪宅的常见呈现方式。

概括来说，幸福里是融入了东方美学的现代主义，抛弃了这几年千篇一律的新古典和新中式，推陈出新，与行业知名的GOA大象设计合作的，这些细节也能看得出开发商确实用心了。

园林景观方面，具备充足高端住宅、豪华酒店景观设计经验的JTL出品，公共区域的水上会客厅也是亮点。

一休大实话：

这次的操盘手是华润，央企中的天子娇子，房地产行业中的绝对巨头。但坦诚的讲，最近几年华润的口碑下滑的很多，从前的那种“浓眉大眼”形象，已经败坏了不老少。

华润的产品兑现能力前两年遭到质疑，至少在北京市场是这样的。也确实有几个项目都有过不同程度的维权，不能老拿橡树湾项目和华润五彩城说事儿，一个好人也可能变坏，当然也可能又变好。已经深耕海淀15年的华润，这次会是好人还是坏人呢？

任何打包票都是无意义的，咱们只能分析，去追求一个概率。

一休认为：

首先，华润这种级别的央企，毕竟还是要点脸，不可能差出天际。

其次，幸福里的高标准高定位，毕竟是顶端产品线了，做了太差的话，不是简单毁了一个盘，而是把这个产品线甚至华润的脸面都败坏了，这种成本有点太高了，开发商没必要。（昆仑域的case中，其实华润比较无奈的一点就是拿地没限价，售价被突然告知有限制，其实也被官老爷坑了。）

最后，这是一个没限制的商品房地块，开发商有利润空间，能自己定价，没必要坑消费者。也是难得的优质海淀地皮，华润需要这样一个高端大盘来扭转形象，他们内部也意识到了。

因此，一休觉得大概率会是理想呈现，高度兑现的一个产品。物业方面，华润自持物业，还是非常具备竞争力的，大品牌，稳居Top10。

7、五年后回看，价格会怎么样？

说实话一休非常看好，而且建议长期持有。

得益于目前海淀供给特少，需求特多的这种畸形的供需关系大环境。再考虑到海淀北侧的重点发展态势以及楼盘的高端定位，前景空间非常理想。

站在市场的角度来说，目标客群拿捏的非常到位。如果华润这次做全北京的顶豪产品，那显然产品力和地段两方面都是干不过融创香山一号院和颐和金茂府的，终究是惨败收场。

所以，幸福里专注服务高级刚需和改善客户，最贵的房源也正好比四季青那两个盘的起价低，拿捏的太到位了。

高级刚需，在海淀还真的压抑好多年了，但是数量巨大。这产品，多年后转售市场注定是火热的。

8、还有啥毛病？

又到了这么惨痛的环节，来吧，一休终究是要给大家爆料的。

在价格那个板块中，我这次没有对比二手房。为啥呢？

显然靠谱的一休不可能会忘。

其实因为附近还真没有参考价值的二手房，小区四周的二手房基本都是回迁房、安置房、人才公租房、自住型商品房。

这会带来什么问题？

周围如果不都是纯商品房的话，有些人会觉得，档次、环境、人群都会差那么一点。但，还真分人。

六里屯垃圾填埋场在幸福里的西南方向3.8公里左右，虽然目前没什么影响，但是一休也希望买房者都知道这些不利因素。政府目前已经注意到这个“大家伙”对于发展带来的影响，目前已经不再填埋原生垃圾，而且也有搬迁传闻。

细心的朋友应该已经发现，楼盘角度不是正的。南北向的楼栋会向东偏20°，东西向的楼栋会向西偏20°，对于风水玄学在意的朋友们要注意。

幸福里的这两块地，其实最初应该是两个不同的项目。

今年2月14号那天，华润+首开+住总+中交联合体以54.4亿元拿下了北地块。两周后，华润+中交+北科建联合体再以76亿元摘取南地块。

两块地5个国企央企，都有华润＋中交，华润就牵头合并开发了，作为带头大哥。（华润中交这哥俩经常搭档，比如现在马驹桥的亦庄橡树湾）

这样的局面对于房企来说，是好事。可是对于购房者来说，如果两个盘相互竞争，其实才是最能尝到甜头的。

但一休作为业内人士，说句公道话：假设俩盘竞争，那户型设计方面肯定都会更好了，价格可能也会再低一点，但交房品质和兑现水平肯定不如现在这局面。很简单，因为虽然你高兴了，但开发商赚的少了，就要想办法精打细算了，你懂的。

终极问题，我会买吗？

如果我是海淀刚需家庭，预算正好也够得着，高不成低不就的。基本就是守着海淀，不挪地儿了。那海淀幸福里，完全可入。而且想买商品房的话，也别无选择。

如果我是特别挑剔户型的人，我可能会犹豫，但是也会入手。因为我知道，在北京市场，户型的好坏其实就是开发商的意愿，并不是设计师水平的高低。好的户型，往往意味着低出房率，毕竟总面宽是有限的，开发商都是在收益和口碑之间去平衡的。倘若这个盘户型也非常牛掰，那我可能也就真买不起了。

如果我预算万，对品质和口碑极为挑剔，绝对的海淀改善一族。那不用想，颐和金茂府和融创香山一号，两者二选一。

如果我现在海淀工作，但是不是很固定很稳定，对海淀也并没有太多执念，兜里只有万。那我肯定也会去看看其他区域，多加对比，毕竟对于上班族来说，工作位置近一点才是王道，万幸福里是入门，在其他项目可能就是改善了。

还是那句话：买房是大事，每家情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大。一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊的，可加

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